房地产最缺的是什么？不是房地产企业，也不是开发资金，缺的是购买人群。几亿农村人曾经就是房地产企业一直鼓励自己加大开发的重要因素。

有效刚需是房地产企业最喜欢的群体，有强烈的住房需求而且有购买力。这样的群体在哪里，那个地方的房地产市场就会比较活跃。

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过去这些有效刚需在大城市，后来一部分回流到小城市，还有回流到县城的，所以我们看大房价从一线一直轮动到三四线甚至是县城。

不过现在这些刚需少了，大家都拥有了自己的第一套甚至是多套住房，不再那么具备刚需特点。剩下的有强烈需求的小部分人又没有什么购买力。

现在的县城房价还是可以的，因为很多农村人的收入比较好了，而且他们的需求很强烈，所以最好的购房者在县城。

不过大城市再也找不到那么好的购房群体了，大家都对市场深入了解，对房子的质量要求也增加了。

县城虽然是好的市场，不过规模有限，品牌房企不可能化整为零去做零散开发，而且县城的购买力也是相当于低价房才是有效，高端产品哪里买得起。